Главная | СМИ о нас | Нежилой уголок

Нежилой уголок

19 июля 2019

Россияне отказываются от самого дешевого жилья. Что с ним не так?

В Москве с начала 2019 года продали рекордное количество жилья, но есть один формат, спрос на который, напротив, серьезно упал - это апартаменты. Загадка ситуации подкрепляется тем, что этот тип недвижимости дешевле обычных квартир на 20-25 процентов - существенная разница обеспечивала апартаментам стабильный спрос экономных покупателей. В чем причина столь резкой утраты доверия к самому доступному типу жилья - разбиралась «Лента.ру».

По оценке аналитиков Est-a-Tet, за последние 12 месяцев объем реализованных в столице апартаментов сократился на 36 процентов. Тенденцию подтверждают и другие участники рынка: аналогичные данные предоставили «Ленте.ру» аналитики ЦИАН и агентства недвижимости «Бон Тон».

«Тенденция к снижению продаж апартаментов проявила себя с февраля 2019-го, когда спад спроса составил девять процентов, - говорится в материалах аналитического департамента «Бон Тон» (есть в распоряжении редакции). - Далее разрыв только нарастал, одновременно с этим снижалась и доля апартаментов в реализации - с 11,4 процента в начале года до 7,5 в июле». Но одним только сокращением предложения спад сделок с апартаментами не объяснить: по статистике «Бон Тон», коэффициент вымывания для апартаментов, который показывает долю продаж от объема предложения за месяц, снижается с первого квартала 2018-го. Особенно это заметно в демократичном комфорт-классе: за этот период показатель снизился с 15,4 по 4,3 процента.

Именно апартаменты комфорт-класса традиционно пользовались спросом у экономных покупателей, приобретающих первое жилье: по оценке генерального директора «Миэль-Новостройки» Натальи Шаталиной, апартаменты сопоставимой площади в среднем стоят на 5-25 процентов дешевле квартир. Причем, как уточняет директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев, в тех ЖК, где застройщик «замиксовал» оба формата недвижимости, разница в цене обычно как раз максимальная - 20-25 процентов. При этом покупатели апартаментов, разумеется, никак не ограничиваются в пользовании всей инфраструктурой комплекса.

Есть нюансы

Что же заставляет людей со строго ограниченным бюджетом на покупку недвижимости отвернуться от апартаментов? Минусом формата традиционно считается отсутствие «прописки»: зарегистрироваться в апартаментах можно только временно - процедуру придется повторять каждые пять лет. Впрочем, уверена управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая, целевую аудиторию формата это никогда не пугало. «В Москве до 80 процентов клиентской аудитории апартаментов - москвичи, уже имеющие "прописку". Да и для остальных ее наличие не дает значительных преимуществ, если не считать права голосования на выборах», - считает эксперт.

Еще один минус - повышенные (относительно «классического» жилья) расходы для собственников. Это касается как «коммуналки», так и налога на имущество физлиц. «С учетом сокращения реальных располагаемых доходов населения, можно ожидать, что при выборе между квартирой и апартаментами покупатели начинают смотреть не только на цену продажи, но и на будущие расходы на их содержание, - говорит руководитель отдела аналитики и консалтинга «НДВ-Супермаркет недвижимости» Сергей Ковров. - Владельцы апартаментов находятся в невыгодном положении по сравнению с хозяевами квартир, переплачивая в несколько раз больше только за один налог на имущество».

По оценке Марии Литинецкой, собственники нежилых метров в среднем тратят на водоснабжение на 12 процентов больше, чем владельцы квартир. Водоотведение и канализация обходятся им дороже на восемь процентов, отопление - уже на 25 процентов, а электроснабжение - и вовсе на 36 процентов. С другой стороны, как напоминают аналитики «Бон Тон», в платежках владельцев апартаментов нет строчки «капремонт». Еще один небольшой бонус для владельцев апартаментов - более мягкие требования к перепланировкам (которые, впрочем, могут сказаться и на частоте коммунальных аварий).

Что касается налогов - как нежилая недвижимость, апартаменты облагаются имущественным налогом по ставке от 0,5 до 2 процентов от кадастровой стоимости объекта. Конкретная цифра зависит от конкретного статуса недвижимости - скажем, гостиничные помещения облагаются по ставке 0,5 процента, а торговые и офисные - уже по два процента. Ставка для квартир рыночной стоимостью до 10 миллионов рублей - 0,1 процента от кадастровой стоимости, от 10 до 20 миллионов - 0,15 процента. Зато сама кадастровая стоимость апартаментов, как правило, ниже, чем у квартир в том же районе - по оценке «Метриум», разница достигает 1,5 раза.

Впрочем, как говорит коммерческий директор компании «Колди» Елена Орешкина, в столице действует специальный «льготный список», куда застройщики апартаментных комплексов стремятся включать свои объекты. Попадание в список обеспечивает «нежилью» торгово-офисного назначения снижение ставки до 0,5 процента.

Лицо попроще

Еще один момент: застройщики апартаментов не должны соблюдать некоторые требования, обязательные для жилья, - речь об инсоляции (нормах освещенности помещений) и об инфраструктуре ЖК. «Квартиры и апартаменты не отличаются друг от друга по планировочным решениям и высоте потолков, отличие - в обеспечении школами, детскими садами, парковками, и т.д., - поясняет директор департамента прямых продаж ЗАО «Башня Федерация» Павел Иншаков. - Для застройщиков строительство комплексов с апартаментами очень интересно: это возможность возвести на земельном участке больше квадратных метров с меньшими затратами на инфраструктуру».

«Правом не обеспечивать инфраструктурой и соблюдать менее строгие нормы инсоляции для нежилых помещений застройщики апартаментов пользуются очень часто - в противном случае они реализовали бы такой проект, как квартиры», - соглашается руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов, добавляя, что и площади «жилых ячеек» в апарт-комплексах среднего сегмента обычно меньше, чем у квартир (тогда как в премиум-сегменте разница, действительно, практически незаметна).

Тенденцию подтверждает Наталья Шаталина: по ее словам, площади апартаментов комфорт-класса в среднем на 19 процентов ниже, чем квартир того же ценового сегмента. Впрочем, для многих экономных покупателей это, скорее, плюс: меньше метров - меньше финальная стоимость объекта.

Да и все перечисленные минусы, строго говоря, давно не являются тайной для покупателей апартаментов. Формат на рынке уже несколько лет, и при всех своих недостатках он оставался востребованным - за счет ценовой разницы с квартирами и высокой инвестиционной привлекательности (апартаменты - хороший арендный бизнес, это коммерческая недвижимость, а значит, владелец можно спокойно открывать «дома» хоть хостел, хоть гостиницу, хоть офис).

Но и невысокий бюджет, и привлекательность для частных инвесторов уже не удерживают спрос на «нежилье». «Шансы апартаментов снижаются до следующего витка экономического роста, - рассуждает руководитель исследовательской компании MAR Consult Дмитрий Шиманов. - Целевая аудитория формата - успешные самозанятые, стартаперы и прочий малый и средний бизнес, - испытывают сейчас самые сложные времена. В условиях стагнации наращивать выручку удается в основном крупному бизнесу, которому нет прямой выгоды от покупки апартаментов».

Не для всех

Не в пользу апартаментов сыграло и снижение цен на квартиры рядом застройщиков - да, оно стало возможным в основном за счет сокращения площадей, но экономному покупателю это подходит. «Застройщики жилых комплексов с квартирами в 2018-2019 годах вывели на рынок большие объемы предложения по привлекательной стоимости, стремясь успеть до введения проектного финансирования. Апартаментам было непросто конкурировать с таким предложением», - объясняет спад спроса начальник отдела аналитики компании «Мосреалстрой» Екатерина Николаева.

Вспомним и о том, что у потенциальных покупателей денег становится все меньше. При покупке квартир решением становится ипотека, апартаментам с этим сложнее. Во-первых, «нежилье» кредитуют далеко не все банки, во-вторых, ставка по кредитам на апартаменты выше (в среднем, по оценке начальника управления клиентских отношений СДМ-Банка Ивана Лонкина, на 0,5-1 процент), как и размер требуемого первоначального взноса. О программах ипотеки с господдержкой покупателям апартаментов приходится забыть в принципе.

И наконец, наболевший вопрос гарантий. Застройщики апартаментов не обязаны продавать их по договорам долевого участия (ДДУ), а значит, изменения в 214 закон, введенные с 1 июля 2019-го, не защитят покупателей такой недвижимости. Мало того, даже если комплекс продается по ДДУ, в случае банкротства покупатели апартаментов не смогут рассчитывать на постановку в реестр обманутых дольщиков - они ведь покупали нежилую недвижимость.

Кстати, по статистике «Метриум», не менее 86 процентов строящихся проектов с апартаментами продаются именно по ДДУ, а по статистике компании «Азбука Жилья» эта доля может достигать и 95 процентов. «Правительство города активно стимулирует застройщиков продавать апартаменты по ФЗ-214, - поясняет генеральный директор «Азбуки Жилья» Владимир Каширцев. - Это важно самим застройщикам: схема позволяет привлечь банки для выдачи ипотеки».

При этом с 1 июля экономика проектов с апартаментами дополнительно ухудшилась, напоминает эксперт. «У апартаментов остается дополнительная специфическая нагрузка на экономические результаты: стоимость реализации ниже, плюс в стоимость апартаментов закладывается НДС, который не фигурирует в продаже квартир», - подчеркивает Каширцев. Неудивительно, что, по данным Москомстройинвеста, вала желающих переключиться с квартир на апартаменты с переходом на новые правила работы по ДДУ среди игроков рынке не наблюдается

Похоже, не только застройщики, но и покупатели апартаментов до последнего надеялись на то, что власти одобрят механизм перевода «нежилья» в жилье. И после провала этих планов апартаменты комфорт-класса стали стремительно превращаться в нишевой продукт, интересный только инвесторам и покупателям «стартовой» жилплощади. Ручеек такого спроса вряд ли когда-нибудь иссякнет - но на серьезный рост в отсутствие механизмов поддержки при нынешней экономической ситуации застройщикам апарт-комплексов рассчитывать не приходится.

Согласие на обработку персональных данных

Настоящим, свободно, своей волей и в своем интересе даю ЗАО «МИЭЛЬ» (ОГРН 1057748261526, ИНН 7709631538, КПП 770901001, адрес: 109004, г. Москва, ул. Николоямская, д. 40, стр. 1) (далее - Компания) согласие на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, размещенной на настоящем сайте (далее - Сайт), с целью: обработки моего запроса, направленного через форму обратной связи, коммуникации со мной в целях, связанных с обработкой и выполнением моего запроса с помощью различных средств связи, а именно посредством: интернет; сообщений на адрес электронной почты; коротких текстовых сообщений (SMS) и мультимедийных сообщений (MMS) на номер телефона; а также посредством использования информационно-коммуникационных сервисов обмена мгновенными сообщениями (мессенджеров); телефонных звонков; а также в целях продвижения Компанией товаров и услуг, проведения электронных или SMS опросов, контроля маркетинговых акций, клиентской поддержки, контроля качества услуг, оказываемых Компанией, а также для внутренней статистики Сайта, для чего разрешаю совершать с моими персональными данными следующие действия: сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение (в электронном виде и на бумажном носителе), уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, распространение, передачу (в том числе передачу третьим лицам, не исключая трансграничную передачу, если необходимость в ней возникла в ходе исполнения обязательств), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение, с использованием средств автоматизации и без использования таких средств.

Право на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, помимо ЗАО «МИЭЛЬ» дается также юридическим лицам, использующим Товарных знак «МИЭЛЬ» на основании лицензионных договоров, а также юридическим лицам, входящим в Сеть офисов недвижимости «МИЭЛЬ» и использующим Товарный знак «МИЭЛЬ» на основании договоров коммерческой концессии (франчайзинга), договоров коммерческой субконцессии (субфранчайзинга).

Одновременно даю свое согласие и не возражаю, чтобы Компания или иные лица по ее поручению отправляли сообщения, в том числе рекламного характера или иную информацию иного содержания на номер телефона или адрес электронной почты, или с использованием иных средств связи, указанных мной в форме обратной связи. Также даю свое согласие (не возражаю) на передачу третьим лицам персональных и иных данных, в том числе для целей их обработки, для обеспечения функционирования Сайта, реализации партнерских и иных программ, при условии обеспечения в отношении передаваемых данных режима, аналогичного режиму, существующему на Сайте, в том числе включая, но не ограничиваясь, передачу персональных данных лицам, аффилированным Компанией или заключившим с ней договоры, а также третьим лицам в случаях, когда такая передача необходима для использования Клиентом (Пользователем) определенного сервиса либо для исполнения определенного соглашения или договора с Клиентом (Пользователем).

Настоящее согласие предоставляется с момента заполнения формы обратной связи на Сайте, срок его действия неограничен. Настоящее согласие может быть отозвано мной в любой момент посредством направления соответствующего письменного заявления по адресу ЗАО «МИЭЛЬ» указанному в настоящем согласии.

Стоимость услуг

ПОЧЕМУ «МИЭЛЬ»?

МЫ МОЖЕМ И УМЕЕМ ВСЁ!
28 ЛЕТ БЕЗУПРЕЧНОГО СЛУЖЕНИЯ РИЭЛТОРСКОМУ ДЕЛУ – ТОМУ ПОДТВЕРЖДЕНИЕ.
«МИЭЛЬ» – КОМПАНИЯ ПОЛНОГО ЦИКЛА ОКАЗАНИЯ УСЛУГИ.

 

ВЫБЕРИТЕ РЕГИОН

Есть вопросы? Позвоните нам: +7 495 777 33 77
или отправьте вопрос на info@miel.ru,
и вы получите профессиональный ответ в течение 15 минут!