Главная | СМИ о нас | Без серых схем: покупателей строящихся апартаментов защитят эскроу

Без серых схем: покупателей строящихся апартаментов защитят эскроу

10 июля 2019

Еще совсем недавно девелоперы апартаментов могли привлекать средства граждан в обход эксроу. Сейчас такой возможности нет. Это минизирует риски покупателей перейти в категорию обманутых, но не скажется на ценах.

Московские застройщики апартаментов с 1 июля юридически приравнены к застройщикам квартир. Это значит, что теперь все девелоперы будут продавать строящееся жилье только с использованием эскроу-счетов.

«Девелопер теперь не сможет в рамках правового поля привлекать средства граждан по какой-либо «серой» схеме, в обход эскроу-счетов - к примеру, по договорам инвестирования», - отметила глава главы Москомстройинвеста Анастасия Пятова.

При этом, покупателю не стоит забывать, что апартаменты не приравнены к жилью, и в случае банкротства застройщика дольщик сможет вернуть только деньги, а не кв м как при покупке квартиры. Отличаются и санитарные требования к апартаментам, например, это касается уровня инсоляции. Также в апартаментах по-прежнему нельзя прописаться, а тарифы на коммунальные услуги в них выше.

Несмотря на свои нюансы, апартаменты достаточно востребованы в Москве. По данным Москомстройивеста, сейчас в столице строится 2,5 млн кв м апартаментов. На сегодняшний день застройщики 8 объектов (190 тысяч кв м) получили заключения о соответствии критериям и смогут достроить их без эскроу. Но в дальнейшем апартаменты будут строиться только по проектному финансированию, что позволит защитить дольщиков, подчеркивает Анастасия Пятова.

Вопрос законодательного урегулирования апартаментов поднимал и заммэра столицы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин. В начале июня он сообщил, что московские власти планируют обратиться в Госдуму, чтобы урегулировать вопрос продажи нежилых помещений через договор долевого участия (ДДУ). По его словам, на такие нежилые объекты приходится до 30% от общего объема.

«Мы видим проблему относительно тех, кто заплатил по договорам долевого участия за нежилые помещения. Эта проблема нетипичная для всей страны, но в Москве она ярко выражена. Поэтому мы будем обращаться в Госдуму с просьбой вносить поправки, касающиеся и нежилых помещений, особенно апартаментов», - сказал Марат Хуснуллин.

О необходимости урегулировать вопрос с апартаментами говорили и в самой Госдуме. Так, глава Комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев предлагал дать покупателям апартаментов те же гарантии, что и покупателям обычных квартир.

«Эти помещения имеют статус нежилых, но по факту - это квартиры, которые люди покупают и живут там. Если банкротится проект, в котором есть обычные квартиры и апартаменты, то покупатели последних теряют все средства. Апартаменты находятся вне закона о долевом строительстве». По мнению парламентария, необходимо добиться того, чтобы апартаменты были признаны пригодными для проживания, а их владельцы - были так же защищены, как покупатели-дольщики.

Раньше застройщик был обязан продавать по ДДУ только квартиры. Если речь шла о реализации нежилых помещений, коими и являются апартаменты, то он могут использовать иные договорные конструкции - например, договор инвестирования, говорит руководитель юридического департамента агентства недвижимости «Бон Тон» Дмитрий Логинов.

Это приводило к тому, что дольщики проблемных объектов-апартаментов не могли рассчитывать на защиту, отмечает председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. В случае, если дом с апартаментами не достраивался, дольщик полностью терял все деньги. И таких примеров немало, например, известный долгострой ЖК «Царицыно». Люди, купившие там апартаменты, не могут получить компенсацию, в то время как собственники квартир такую возможность имеют.

Готовящийся переход рынка на эскроу-счета обострил ситуацию. Формально такие помещения представляли собой абсолютно законный способ обхода положений реформы долевого строительства, продолжает руководитель юридического департамента «Бон Тон». Появились опасения, что с переходом на новые правила, многие застройщики начнут строить апартаменты, чтобы уйти от эскроу-счетов. Из-за этого, в том числе апартаментное строительство могло получить распространение и в регионах. Сейчас эскроу-счета стали обязательными и для апартаментов.

По мнению Дмитрия Логинова, это защитит покупателей апартаментов от потенциально возможной участи превратиться в обманутых дольщиков.

«В то же время рынок апартаментов столкнется с теми же проблемами, которые испытывают строители жилых помещений при переходе на эскроу-счета. Это, например, увеличение себестоимости проектов», - считает он.

После вступления в силу поправок статус апартаментов еще больше приравнивается к статусу жилых помещений. Участники долевого строительства получили дополнительные меры поддержки и охраны своих интересов, добавляет руководитель юридического департамента «МИЭЛЬ-Новостройки» Антонина Друева. Это повысит привлекательность данного сегмента.

«Хотя по статусу апартаменты так и останутся апартаментами со всеми нюансами, присущими этому формату. Так что стоимость их будет по-прежнему ниже аналогичных квартир», - отмечает Ирина Доброхотова.

Сами апартаменты действительно больше московская история, в регионах этот формат недвижимости не так распространен. Это связано с тем, что в Москве очень дорогая земля, которой к тому же не хватает. Дефицит участков стимулирует развитие промзон, на которых не всегда возможно построить жилье и при этом выполнить обязательства по социальной инфраструктуре, поясняет председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой».

Кроме того, существующие нормы, по которым возводится жилье, часто просто невозможно вписать в уже сложившуюся застройку района. Еще один фактор, стимулирующий девелоперов строить апартаменты - долгая процедура изменения функционального назначения земельного участка, которая может свести на нет всю предполагаемую прибыль.

Значительную роль в развитии сегмента апартаментов играет менталитет и уровень обеспеченности потенциальных покупателей апартаментов, для которых эта недвижимость - не единственная.

Между тем апартаменты продолжают пользоваться популярностью и среди тех, кому не хватает на квартиру, и наоборот тех, кто уже имеет недвижимость, а апартаменты рассматривает как инвестицию (нередко они расположены в привлекательной локации).

С начала текущего года спрос на апартаменты в Москве показывал стабильный рост, в целом показатели спроса увеличились на 20% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, говорит Антонина Друева. Это связано с увеличением предложения в данном сегменте и с тем, что цены на апартаменты существенно ниже аналогичных объектов долевого строительства со статусом жилых помещений.

Что касается цены, то пока мы не наблюдаем существенного роста цен именно из-за перехода на эскроу-счета, а существующей рост цен предопределен скорее увеличением степени готовности объектов, добавляет эксперт.

Цены на апартаменты в среднем выросли на 3-5%, за исключением высокобюджетного сегмента. К концу года апартаменты могут еще подорожать, но связано это больше не с законодательными изменениями, а с уровнем строительной готовности.

Продажа апартаментов через эксроу-счета не понизит привлекательность этого сегмента для застройщиков, и тем более для покупателей, уверены эксперты. В силу ряда причин, включая более низкие требования к апартаментам с точки зрения обеспечения инфраструктурой, санитарных требований и прочих нюансов, формат по-прежнему будет актуален для застройщиков, уверена Ирина Доброхотова.

Апартаменты останутся востребованными. Их по-прежнему будут продолжать строить там, где это выгодно и удобно, и покупать.

***

С 1 июля в России поменялась схема финансирования долевого строительства: застройщики больше не смогут привлекать средства граждан напрямую. Деньги дольщиков будут храниться на специальных счетах в банках - эскроу-счетах, а девелоперы будут возводить дома на кредитные средства, полученные у банков.

Однако, некоторые проекты смогут достраивать и заключать договора долевого участия (ДДУ) по старым правилам и после 1 июля. Чтобы закончить проекты без открытия эксроу-счетов, девелоперы должны подойти под установленные кабмином критерии: степень готовности многоквартирного дома - не менее 30% и объемы продаж - 10%. Порог готовности понижен для проектов комплексной застройки, девелоперов, которые достраивают проблемные объекты, занимаются программа ветхого жилья и системообразующих компаний.

Согласие на обработку персональных данных

Настоящим, свободно, своей волей и в своем интересе даю ЗАО «МИЭЛЬ» (ОГРН 1057748261526, ИНН 7709631538, КПП 770901001, адрес: 109004, г. Москва, ул. Николоямская, д. 40, стр. 1) (далее - Компания) согласие на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, размещенной на настоящем сайте (далее - Сайт), с целью: обработки моего запроса, направленного через форму обратной связи, коммуникации со мной в целях, связанных с обработкой и выполнением моего запроса с помощью различных средств связи, а именно посредством: интернет; сообщений на адрес электронной почты; коротких текстовых сообщений (SMS) и мультимедийных сообщений (MMS) на номер телефона; а также посредством использования информационно-коммуникационных сервисов обмена мгновенными сообщениями (мессенджеров); телефонных звонков; а также в целях продвижения Компанией товаров и услуг, проведения электронных или SMS опросов, контроля маркетинговых акций, клиентской поддержки, контроля качества услуг, оказываемых Компанией, а также для внутренней статистики Сайта, для чего разрешаю совершать с моими персональными данными следующие действия: сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение (в электронном виде и на бумажном носителе), уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, распространение, передачу (в том числе передачу третьим лицам, не исключая трансграничную передачу, если необходимость в ней возникла в ходе исполнения обязательств), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение, с использованием средств автоматизации и без использования таких средств.

Право на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, помимо ЗАО «МИЭЛЬ» дается также юридическим лицам, использующим Товарных знак «МИЭЛЬ» на основании лицензионных договоров, а также юридическим лицам, входящим в Сеть офисов недвижимости «МИЭЛЬ» и использующим Товарный знак «МИЭЛЬ» на основании договоров коммерческой концессии (франчайзинга), договоров коммерческой субконцессии (субфранчайзинга).

Одновременно даю свое согласие и не возражаю, чтобы Компания или иные лица по ее поручению отправляли сообщения, в том числе рекламного характера или иную информацию иного содержания на номер телефона или адрес электронной почты, или с использованием иных средств связи, указанных мной в форме обратной связи. Также даю свое согласие (не возражаю) на передачу третьим лицам персональных и иных данных, в том числе для целей их обработки, для обеспечения функционирования Сайта, реализации партнерских и иных программ, при условии обеспечения в отношении передаваемых данных режима, аналогичного режиму, существующему на Сайте, в том числе включая, но не ограничиваясь, передачу персональных данных лицам, аффилированным Компанией или заключившим с ней договоры, а также третьим лицам в случаях, когда такая передача необходима для использования Клиентом (Пользователем) определенного сервиса либо для исполнения определенного соглашения или договора с Клиентом (Пользователем).

Настоящее согласие предоставляется с момента заполнения формы обратной связи на Сайте, срок его действия неограничен. Настоящее согласие может быть отозвано мной в любой момент посредством направления соответствующего письменного заявления по адресу ЗАО «МИЭЛЬ» указанному в настоящем согласии.

Стоимость услуг

ПОЧЕМУ «МИЭЛЬ»?

МЫ МОЖЕМ И УМЕЕМ ВСЁ!
28 ЛЕТ БЕЗУПРЕЧНОГО СЛУЖЕНИЯ РИЭЛТОРСКОМУ ДЕЛУ – ТОМУ ПОДТВЕРЖДЕНИЕ.
«МИЭЛЬ» – КОМПАНИЯ ПОЛНОГО ЦИКЛА ОКАЗАНИЯ УСЛУГИ.

 

ВЫБЕРИТЕ РЕГИОН

Есть вопросы? Позвоните нам: +7 495 777 33 77
или отправьте вопрос на info@miel.ru,
и вы получите профессиональный ответ в течение 15 минут!